De vraag of huren of kopen voordeliger is, wordt vaak beantwoord met een vuistregel: "huur is weggegooid geld". Dat klopt niet helemaal. Ook bij kopen gaat er geld weg dat je nooit terugziet: rente, onderhoud, verzekering en eenmalige kosten. Het verschil zit in de details. In dit artikel rekenen we één situatie helemaal door, zodat je ziet welke posten er echt toe doen.
De uitgangssituatie
Sanne en Joris huren samen een appartement voor € 1.250 per maand. Ze zijn allebei starter en kijken naar een woning van € 325.000. We gaan uit van de volgende aannames (schatting):
- Ze lenen de volledige koopsom met een annuïteitenhypotheek van 30 jaar tegen 3,9%.
- De huur stijgt elk jaar met 3%.
- De woning stijgt elk jaar 2% in waarde.
- Geld dat ze bij huren niet uitgeven aan kosten koper, levert 3% rendement per jaar op.
- Onderhoud kost 1% van de woningwaarde per jaar, de opstalverzekering € 300.
Dit zijn dezelfde uitgangspunten die onze Hypozo-rekentools gebruiken. Je kunt ze daar zelf aanpassen.
Stap 1: de eenmalige kosten
Omdat beide kopers starter zijn en de woning onder de startersgrens van € 555.000 blijft, betalen ze in 2026 geen overdrachtsbelasting. Wel betalen ze notaris, taxatie, advies, een bankgarantie en de NHG-premie. Samen komt dat in dit voorbeeld op ongeveer € 6.900. Zonder startersvrijstelling zou daar 2% overdrachtsbelasting bij komen en lagen de kosten rond de € 13.400.
Stap 2: wat kost kopen per maand?
De bruto maandlast van een hypotheek van € 325.000 tegen 3,9% is ongeveer € 1.533. Dat lijkt flink meer dan de huur, maar niet alles daarvan is een kostenpost.
Rente en aftrek
In het eerste jaar betalen ze ongeveer € 12.600 rente. Na aftrek van het eigenwoningforfait mogen ze die rente aftrekken tegen maximaal 37,56%. Dat levert in het eerste jaar zo'n € 4.300 belastingvoordeel op.
Onderhoud en verzekering
Met 1% onderhoud (€ 3.250) en € 300 verzekering komen de echte kosten van kopen in jaar 1 uit op ongeveer € 11.800, oftewel zo'n € 985 per maand. Het deel van de maandlast dat naar aflossing gaat, rekenen we niet als kosten: dat geld zit straks in het huis.
Kasstroom is iets anders dan kosten
Let op het verschil. Op hun bankrekening zien Sanne en Joris in jaar 1 ongeveer € 1.470 per maand vertrekken (netto maandlast inclusief aflossing, onderhoud en verzekering). Dat is meer dan de huur van € 1.250. Toch zijn de echte kosten lager, omdat een deel van dat bedrag vermogensopbouw is. Voor je budget telt de kasstroom, voor de vergelijking de kosten. Kijk dus naar allebei.
Stap 3: wat kost huren?
Huren is eenvoudiger: € 1.250 per maand, ieder jaar 3% meer. In jaar 1 is dat € 15.000. Daar tegenover staat dat de € 6.900 die ze niet aan kosten koper uitgeven, kan renderen. Bij 3% is dat in het eerste jaar ruim € 200.
Stap 4: de jaren naast elkaar
Hieronder de opgetelde kosten na een aantal jaar. Bij kopen zijn de verkoopkosten (1,5%) meegenomen en is de waardestijging eraf gehaald. Bij huren is het rendement op het uitgespaarde geld eraf gehaald. Alle bedragen zijn afgerond en een schatting.
| Na | Huren (opgeteld) | Kopen (opgeteld) |
|---|---|---|
| 1 jaar | € 14.800 | € 17.200 |
| 3 jaar | € 45.700 | € 27.500 |
| 5 jaar | € 78.500 | € 36.900 |
| 10 jaar | € 169.600 | € 56.200 |
Na één jaar is huren nog goedkoper, vooral door de kosten koper en de verkoopkosten. Vanaf jaar 2 is kopen in dit voorbeeld voordeliger, en na tien jaar is het verschil ruim € 110.000.
Stap 5: wat als de huizenprijs niet stijgt?
Het voorbeeld hierboven leunt op 2% waardestijging. Rekenen we met 0%, dan verandert het beeld flink:
- Na 5 jaar kost kopen ongeveer € 69.400 en huren € 78.500.
- Na 10 jaar kost kopen ongeveer € 122.800 en huren € 169.600.
- Het omslagpunt schuift op van jaar 2 naar jaar 4.
Kopen blijft in deze situatie dus voordeliger op de lange termijn, maar de marge wordt kleiner. Dat komt vooral doordat de huur hier relatief hoog is ten opzichte van de koopprijs. Bij een lagere huur of een duurder huis kan huren gewoon de goedkoopste optie blijven.
Waar dit rekenvoorbeeld niet naar kijkt
Een berekening laat geld zien, geen leven. Een paar zaken tellen niet mee:
- Flexibiliteit. Als huurder kun je met een maand opzegtermijn verhuizen. Een koopwoning verkopen kost tijd en geld.
- Risico. Grote reparaties, zoals een nieuw dak of een lekkende fundering, komen bij kopen voor jouw rekening. De 1% onderhoud is een gemiddelde.
- Rente na de rentevaste periode. Zet je de rente voor 10 jaar vast, dan weet je niet wat je daarna betaalt.
- Je eigen buffer. Kopen met een lege spaarrekening is kwetsbaar, ook als de rekensom klopt.
Zo maak je je eigen berekening
- Vul je huidige kale huur in, niet de huur inclusief servicekosten. Servicekosten zoals schoonmaak van de gang heb je in een appartement met VvE ook als koper.
- Kies een realistische woning: een huis dat qua grootte en ligging vergelijkbaar is met wat je nu huurt.
- Reken met minstens twee scenario's voor de waardestijging, bijvoorbeeld 0% en 2%.
- Vul in hoe lang je verwacht te blijven wonen. Vijf jaar of vijftien jaar maakt een groot verschil.
- Vergelijk naast de kosten ook de maandelijkse kasstroom met je budget.
Met de huren-of-kopentool zie je per jaar welke lijn het laagst ligt en waar het omslagpunt valt.
Kort samengevat
- Bij kopen zijn rente (na aftrek), onderhoud, verzekering en eenmalige kosten echte kosten. Aflossing is dat niet.
- In dit voorbeeld kost kopen in jaar 1 netto zo'n € 985 per maand, tegenover € 1.250 huur.
- De kasstroom bij kopen (ongeveer € 1.470 per maand) is wel hoger dan de huur.
- Met 2% waardestijging is kopen hier vanaf jaar 2 voordeliger, met 0% vanaf jaar 4.
- Reken altijd met een voorzichtig scenario en kijk ook naar flexibiliteit en buffer.
Alle bedragen in dit artikel zijn schattingen en geen financieel of juridisch advies.