Hypozo

Huren of kopen: wat past bij jou?

Huren of kopen? Met deze rekenhulp zet je huren en kopen naast elkaar, met jouw eigen bedragen en de regels van 2026. Daarnaast check je of je huurverhoging klopt, zie je wat hypotheek oversluiten of extra aflossen je oplevert, hoeveel je bespaart met een beter energielabel en of je huurtoeslag kunt krijgen.

Bij huren of kopen vergelijk je twee heel verschillende geldstromen. Huur is een vaste uitgave die elk jaar meestal iets stijgt. Bij kopen betaal je rente, onderhoud en eenmalige kosten, maar je bouwt ook vermogen op in je huis. Deze tool zet beide naast elkaar en telt alles per jaar bij elkaar op.

Wat we bij huren meetellen

Je huur per maand, met de huurstijging die je zelf kiest. Daar trekken we iets vanaf: als je huurt, hoef je geen kosten koper te betalen. Dat geld kun je laten renderen. Het rendement dat je daarop haalt, verlaagt de kosten van huren.

Wat we bij kopen meetellen

• Kosten koper bij aankoop: overdrachtsbelasting (2%, of 0% als je starter bent en het huis maximaal € 555.000 kost), notaris, taxatie, advies, bankgarantie en NHG als dat kan.
• Rente op een annuïteitenhypotheek van 30 jaar over de volledige koopsom, min de hypotheekrenteaftrek (maximaal 37,56% in 2026) en rekening houdend met het eigenwoningforfait.
• Onderhoud van 1% van de woningwaarde per jaar en € 300 opstalverzekering.
• Verkoopkosten van 1,5% aan het eind, en de waardestijging die je in die jaren opbouwt.

Aflossing tellen we niet als kosten. Dat geld ben je niet kwijt: het zit in je huis en krijg je terug bij verkoop.

Hoe je de tijdlijn leest

De twee lijnen tonen de opgetelde kosten van huren en kopen. Waar de kooplijn onder de huurlijn duikt, ligt het omslagpunt. In het begin is kopen bijna altijd duurder, door de kosten koper. Hoe langer je blijft wonen, hoe meer die eenmalige kosten worden uitgesmeerd en hoe meer de waardestijging meetelt.

Speel vooral met de waardestijging. Bij 0% stijging ziet het plaatje er heel anders uit dan bij 3%. Niemand weet hoe de huizenmarkt zich ontwikkelt, dus kijk ook naar het voorzichtige scenario. Twijfel je of je de hypotheek kunt krijgen? Op onze zustersite hypoq.nl reken je je maximale hypotheek uit.

Bron: Wijzer in geldzaken: wonen 2026, Belastingdienst: eigenwoningforfait

Huurverhoging 2026: mag dit eigenlijk?

De overheid bepaalt elk jaar hoeveel je huur maximaal omhoog mag. Voor 2026 verschilt dat per soort huurwoning. Je verhuurder mag je huur één keer per jaar verhogen en moet je dat minstens twee maanden van tevoren schriftelijk laten weten.

De maxima van 2026

• Sociale huur: 4,1% vanaf 1 juli 2026. Wordt je huur eerder verhoogd, dan geldt nog het maximum van vorig jaar: 5%. De 4,1% is de gemiddelde inflatie van de afgelopen drie jaar plus 0,5%.
• Middenhuur: 6,1% in 2026. Dat is de loonontwikkeling uit de cao's plus 1%.
• Vrije sector: 4,4% in 2026. Hier geldt de laagste van inflatie (3,4%) en loonontwikkeling, plus 1%.

Uitzonderingen bij sociale huur

Is je kale huur lager dan € 350, dan mag je verhuurder de huur met maximaal € 25 verhogen, ook als dat meer is dan 4,1%. Heb je een hoger inkomen, dan mag de verhuurder een vast bedrag vragen: tot € 50 bij een middeninkomen en tot € 100 bij een hoog inkomen. Voor een eenpersoonshuishouden ligt de grens voor € 50 tussen € 59.504 en € 70.149, daarboven is het € 100. Voor meerpersoonshuishoudens is dat € 68.858 tot € 93.531.

En je contract?

Staat er in je huurcontract een lager percentage, dan geldt dat lagere percentage. Staat er een hoger percentage of een formule als ‘inflatie plus 3%’, dan mag je verhuurder toch niet boven het wettelijke maximum uitkomen.

Wat als de verhoging te hoog is?

Maak eerst schriftelijk bezwaar bij je verhuurder, vóór de datum waarop de verhoging ingaat. Komen jullie er niet uit, dan kun je bij sociale huur en middenhuur naar de Huurcommissie. In de vrije sector kun je naar de kantonrechter. Betaal tijdens het bezwaar gewoon je oude huur door.

Bron: Rijksoverheid: maximale huurverhoging 2026, Aedes: huurbeleid 2026

Hypotheek oversluiten berekenen: loont het voor jou?

Een lagere rente klinkt aantrekkelijk, maar bij oversluiten vraagt je bank vaak een vergoeding als je rente nog vaststaat: de boeterente. Die vergoeding is bedoeld om het renteverlies van de bank te dekken. Pas als je besparing groter is dan de boete plus de kosten, levert oversluiten iets op.

Zo berekenen banken de boeterente

De meeste banken volgen dezelfde methode, binnen de regels van de AFM:

1. Eerst gaat het boetevrije deel eraf. Meestal mag je 10% (soms 15 of 20%) per jaar boetevrij aflossen.
2. Over het restant kijkt de bank naar het verschil tussen jouw rente en de huidige rente voor een vergelijkbare periode. Valt je resterende looptijd tussen twee rentevaste periodes in, dan geldt de rente van de langere periode.
3. Dat renteverschil telt per maand mee tot het einde van je rentevaste periode. Bij een annuïteitenhypotheek wordt het bedrag waarover je boete betaalt elke maand iets kleiner door je aflossingen.
4. Alle maanden samen worden ‘contant gemaakt’: omgerekend naar wat dat bedrag vandaag waard is.

Is je huidige rente lager dan of gelijk aan de vergelijkingsrente, dan is er geen boete.

Wat je ervoor terugkrijgt

Na het oversluiten betaal je minder rente per maand. We rekenen met dezelfde resterende looptijd, zodat je de maandlasten eerlijk kunt vergelijken. Omdat je minder rente betaalt, krijg je ook minder hypotheekrenteaftrek terug. Daarom tonen we de besparing netto. De boeterente zelf is meestal wel aftrekbaar, als financieringskosten van je eigen woning.

Waarom het vaak niet loont

De boete is zo opgebouwd dat hij ongeveer gelijk is aan het renteverschil dat je de komende jaren zou besparen. Oversluiten levert daarom vooral iets op als je rentevaste periode bijna afloopt, als je al veel boetevrij hebt afgelost, of als je de nieuwe lage rente veel langer vastzet. Vraag ook naar rentemiddeling: dan smeert je bank de boete uit over een nieuwe rente, zonder dat je notaris en advies hoeft te betalen.

Bron: Van Bruggen: rekenmethode boeterente, Belastingdienst: tarieven 2026

Extra aflossen op je hypotheek: wat levert het je op?

Met extra aflossen verlaag je je hypotheekschuld sneller dan afgesproken. Over een lagere schuld betaal je minder rente. Dat klinkt simpel, maar er zijn een paar dingen die meetellen voordat je je spaargeld in je huis stopt.

Twee manieren om te besparen

• Kortere looptijd: je maandlast blijft gelijk, maar je bent eerder klaar. Je bespaart dan het meeste aan rente.
• Lagere maandlast: de bank rekent je maandlast opnieuw uit over de resterende looptijd. Je houdt elke maand meer over, maar je bespaart in totaal minder rente.

Kies je in de tool voor een lagere maandlast, dan rekenen we alleen met het eenmalige bedrag. Een maandelijks extra bedrag werkt altijd als kortere looptijd.

De rol van de belasting

Over je hypotheekrente krijg je belasting terug: in 2026 maximaal 37,56%. Los je extra af, dan betaal je minder rente, maar krijg je ook minder terug. Daarom laten we de besparing netto zien. Van elke euro rente die je bespaart, houd je ongeveer 62 cent echt over.

Boetevrij aflossen

Bij de meeste banken mag je per jaar 10% van je oorspronkelijke hypotheek boetevrij aflossen. Los je meer af terwijl je rente nog vaststaat, dan kan de bank boeterente vragen. De tool waarschuwt je als je boven die grens komt.

Extra aflossen of sparen?

Vergelijk de netto rente die je bespaart met wat je op een spaarrekening zou krijgen. Bij een hypotheekrente van 4% is de netto besparing zo'n 2,5% per jaar, gegarandeerd. Houd wel altijd een buffer achter de hand: geld dat in je huis zit, krijg je niet zomaar terug. Ook telt spaargeld boven de vrijstelling mee in box 3, en geld in je huis niet.

Bron: Belastingdienst: tarieven 2026, Belastingdienst: eigenwoningforfait

Verduurzamen met je hypotheek: wat levert het op?

Isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen kosten geld, maar je energierekening daalt erdoor. Voor zulke maatregelen mag je in 2026 bovenop je normale maximale hypotheek extra lenen. Hoeveel, hangt af van het energielabel van je huis nu.

Hoeveel mag je extra lenen?

Daarnaast telt een goed label mee bij je volgende hypotheek. Met label A of B mag je € 10.000 meer lenen dan met label E, en met A+ of A++ zelfs € 20.000. Dat bedrag laten we zien als extra leenruimte.

Hoe we de besparing schatten

Elk label hoort bij een bandbreedte van het energiegebruik per vierkante meter. Wij rekenen met het midden daarvan, met een gemiddelde prijs van € 0,13 per kWh primaire energie. Omdat mensen in de praktijk minder verbruiken dan het label voorspelt, nemen we daar 70% van. De uitkomst is dus een voorzichtige schatting, geen garantie.

Netto per maand

Leen je het bedrag mee in je hypotheek, dan betaal je er rente en aflossing over. Die rente is aftrekbaar. We zetten de netto maandlast van die extra lening naast je besparing. Is het verschil positief, dan houd je vanaf de eerste maand geld over.

Kijk ook naar subsidies zoals de ISDE voor warmtepompen en isolatie, en naar het Warmtefonds als je de maatregelen niet via je hypotheek wilt betalen.

Bron: Staatscourant 2025, 36471 (Regeling hypothecair krediet 2026), Nibud-advies leennormen 2026

Huurtoeslag berekenen: hoeveel krijg jij in 2026?

Huurtoeslag is een bijdrage in je huur als je inkomen niet zo hoog is. In 2026 is de regeling eenvoudiger geworden. Een te hoge huur sluit je niet meer uit: boven het maximum krijg je gewoon toeslag tot dat maximum en betaal je de rest zelf. Ook jongeren vanaf 21 jaar hebben recht op de volledige toeslag, en voor gemeenschappelijke servicekosten krijg je geen toeslag meer.

Stap voor stap

1. Rekenhuur: je kale huur, maar maximaal € 932,93 per maand. Woon je alleen met mensen onder de 21, dan is het maximum € 498,20.
2. Basishuur: dit deel betaal je altijd zelf: € 202,52 voor een eenpersoonshuishouden en € 200,71 voor een meerpersoonshuishouden.
3. Drie stukken huur: het deel tussen de basishuur en € 498,20 krijg je voor 100% vergoed. Het deel tot de aftoppingsgrens voor 65%. Die grens is € 713,02 voor één of twee personen en € 764,14 voor drie of meer. Het deel daarboven, tot € 932,93, krijg je voor 40% vergoed.
4. Inkomen: verdien je meer dan € 23.425 (alleen) of € 31.500 (samen), dan gaat er een deel van je toeslag af. Volgens de nieuwe regels is dat 27% van het inkomen boven die grens voor een eenpersoonshuishouden en 22% voor een meerpersoonshuishouden, omgerekend per maand.

Vermogen

Heb je op 1 januari 2026 meer dan € 38.479 aan spaargeld en beleggingen (of samen met je toeslagpartner meer dan € 76.958), dan krijg je geen huurtoeslag. De waarde van een eigen huis telt hier niet mee.

Welk inkomen vul je in?

Je toetsingsinkomen: het verzamelinkomen van jou en je toeslagpartner. Voor medebewoners onder de 23 telt alleen een deel van hun inkomen mee. Weet je je inkomen voor 2026 nog niet precies, vul dan een schatting in en pas die later aan bij de Dienst Toeslagen. Zo voorkom je dat je achteraf moet terugbetalen.

Dit is een indicatie. Alleen de proefberekening en de beslissing van de Dienst Toeslagen zijn bindend.

Bron: Volkshuisvesting Nederland: huurtoeslagparameters 2026, Volkshuisvesting Nederland: wijzigingen huurtoeslag