Wie huurtoeslag krijgt en een koopwoning overweegt, maakt makkelijk een rekenfout. Je vergelijkt dan je volledige huur met de netto maandlast van een hypotheek, terwijl je in werkelijkheid een flink deel van je huur terugkrijgt. Zodra je koopt, vervalt die toeslag. In dit artikel zie je hoe groot dat effect kan zijn en hoe je het meeneemt in je afweging.
Hoe huurtoeslag in 2026 werkt
Huurtoeslag is een maandelijkse bijdrage in je huur. De hoogte hangt af van je huur, je inkomen, de samenstelling van je huishouden en je vermogen. In 2026 is de regeling op een paar punten veranderd:
- Een huur boven het maximum sluit je niet langer uit. De toeslag wordt berekend over maximaal € 932,93 per maand. Wat je daarboven betaalt, betaal je zelf.
- Een deel van je huur betaal je altijd zelf: de basishuur. Die is € 202,52 voor een eenpersoonshuishouden en € 200,71 voor een meerpersoonshuishouden.
- Het deel boven de basishuur wordt in drie stukken vergoed: tot € 498,20 voor 100%, daarna tot de aftoppingsgrens (€ 713,02 voor één of twee personen, € 764,14 voor drie of meer) voor 65%, en daarboven tot € 932,93 voor 40%.
- Verdien je meer dan € 23.425 (alleen) of € 31.500 (samen), dan gaat er een deel af van je toeslag.
- Heb je op 1 januari meer dan € 38.479 aan vermogen, of samen met je toeslagpartner meer dan € 76.958, dan krijg je geen huurtoeslag.
De officiële regels vind je bij de Belastingdienst, waar de Dienst Toeslagen ook een proefberekening aanbiedt.
Rekenvoorbeeld: wat is je huur echt?
Ahmed woont alleen, betaalt € 700 kale huur en verdient € 26.000 per jaar. Zijn spaargeld is beperkt. Een indicatie van zijn huurtoeslag (schatting):
- Deel tot € 498,20: 498,20 − 202,52 = € 295,68, voor 100% vergoed.
- Deel van € 498,20 tot € 700: 65% × € 201,80 = € 131,17.
- Inkomenskorting: (26.000 − 23.425) × 27% ÷ 12 = ongeveer € 57,94.
- Huurtoeslag: ongeveer € 368 per maand.
Ahmed betaalt dus geen € 700, maar netto zo'n € 332 per maand. Dat is het bedrag dat je naast de kosten van een koopwoning moet zetten, niet de volledige huur.
Wat er verandert als je koopt
De toeslag vervalt
Huurtoeslag is alleen voor huurders. Koop je een woning, dan stopt de toeslag vanaf de maand waarin je verhuist. Geef je verhuizing op tijd door aan de Dienst Toeslagen, anders ontvang je te veel en moet je dat later terugbetalen.
Er komen nieuwe kosten bij
Als koper betaal je hypotheekrente en aflossing, maar ook onderhoud, opstalverzekering, gemeentelijke belastingen voor eigenaren en bij een appartement een VvE-bijdrage. Daar staat de hypotheekrenteaftrek tegenover. Bij een inkomen als dat van Ahmed valt alles in de eerste belastingschijf, en daarvoor geldt in 2026 een tarief van 35,75%. Dat is ook het percentage waartegen je de rente aftrekt.
Je bouwt wel vermogen op
Een deel van je maandlast gaat naar aflossing. Dat is geen kostenpost: het geld komt terug als je het huis verkoopt. Daardoor kan kopen, ondanks het verlies van de toeslag, op de lange termijn toch voordeliger zijn.
Waar het vaak misgaat
- Volledige huur vergelijken. Zonder de toeslag lijkt kopen al snel goedkoper dan het in werkelijkheid is.
- Vergeten dat inkomen stijgt. Gaat je inkomen omhoog, dan daalt je toeslag. Reken dus ook met de toeslag die je over een paar jaar waarschijnlijk krijgt.
- Vermogensgrens. Spaar je voor een eigen huis, dan kan je spaargeld boven de vermogensgrens uitkomen. Dan vervalt je toeslag al voordat je hebt gekocht. Houd daar rekening mee bij je planning.
- Geen buffer. Met een laag inkomen is een onverwachte reparatie aan een koophuis lastig op te vangen. Bij huren draait de verhuurder daarvoor op.
Een eerlijke vergelijking in vier stappen
- Bereken je huurtoeslag met je huidige huur en inkomen. Trek die af van je huur. Dat is je netto huur.
- Bereken de netto kosten van de koopwoning: rente na aftrek, onderhoud, verzekering en vaste lasten. Laat de aflossing apart staan.
- Vergelijk de netto huur met de netto kosten. Bekijk daarnaast of de totale maandlast inclusief aflossing in je budget past.
- Reken een tweede scenario met een hoger inkomen over drie jaar, waardoor je toeslag lager is.
Met de Hypozo-rekentools kun je zowel een indicatie van je huurtoeslag als de vergelijking tussen huren en kopen maken. Vul bij de huren-of-kopentool je netto huur in, dus na toeslag, voor een eerlijk beeld.
Tips als je toeslag krijgt en wilt kopen
- Bouw eerst een buffer op voor onverwachte uitgaven, maar houd de vermogensgrens van de huurtoeslag in de gaten.
- Kijk naar het budgetadvies van het Nibud om te zien welke woonlasten passen bij jouw inkomen.
- Vergeet niet dat ook kopers soms recht hebben op andere regelingen, bijvoorbeeld via de gemeente. Huurtoeslag zelf is er voor kopers niet.
Een tweede voorbeeld: samenwonen
Stel je woont met z'n tweeën, de kale huur is € 700 en jullie gezamenlijke toetsingsinkomen is € 34.000. Een indicatie volgens de regels van 2026 (schatting):
- Deel tot € 498,20: 498,20 − 200,71 = € 297,49.
- Deel tot € 700: 65% × € 201,80 = € 131,17.
- Inkomenskorting: (34.000 − 31.500) × 22% ÷ 12 = ongeveer € 45,83.
- Huurtoeslag: ongeveer € 382 per maand.
Netto betalen jullie dan zo'n € 318 huur. Een koopwoning moet in dit geval met heel lage netto kosten komen om op korte termijn goedkoper te zijn. Op lange termijn kan de vermogensopbouw via aflossing het beeld wel veranderen.
Kort samengevat
- Huurtoeslag kan je netto huur flink verlagen. In het voorbeeld van € 700 naar ongeveer € 332 per maand.
- Bij kopen vervalt de toeslag. Vergelijk dus je netto huur met de netto kosten van kopen.
- Bij een inkomen in de eerste schijf trek je hypotheekrente af tegen 35,75% in 2026.
- Let op de vermogensgrens van € 38.479 (alleen) als je spaart voor een huis.
- Reken ook met een toekomstig, hoger inkomen en een lagere toeslag.
Alle bedragen in dit artikel zijn schattingen en geen financieel of juridisch advies.